Die Untervermietung einer Wohnung kann in vielen Großstädten Deutschlands eine attraktive Möglichkeit sein, um Untermieter zu finden oder zusätzliche Mieteinnahmen zu generieren. Doch Vorsicht: Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hat die Spielregeln der Untervermietung konkretisiert. Hier sind die fünf wichtigsten Aspekte, die Mieter und Vermieter im Jahr 2026 beachten müssen.
1. Untervermietung darf keinen Gewinn abwerfen
Der BGH hat klargestellt, dass eine Untervermietung zwar grundsätzlich zulässig ist, Mieter jedoch keinen nennenswerten Gewinn daraus erzielen dürfen. Untervermietung darf keinen Gewinn abwerfen. Das bedeutet, dass Mieter lediglich die anteilige Kaltmiete und umlagefähige Nebenkosten von ihrem Untermieter verlangen dürfen. Darüber hinausgehende Beträge gelten als unzulässiger Gewinn und können rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Dies stellt sicher, dass die Mieter nicht auf Kosten Dritter profitieren, was mit den Mietrechtsprinzipien unvereinbar ist.
2. Berechtigtes Interesse der Wohngemeinschaft
Verbleibende Mieter einer Wohngemeinschaft (WG) haben nach aktueller BGH-Rechtsprechung regelmäßig ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines frei gewordenen Zimmers. Dies stellt sicher, dass WGs flexibel auf wechselnde Lebensumstände reagieren können, ohne den Mietvertrag aufzulösen. Der BGH erkennt an, dass ein WG-Zimmer ein Gemeinschaftsprojekt darstellt, dessen Aufrechterhaltung im Interesse aller Mieter liegt. Weitere Details zu dieser Entscheidung findest du im BGH-Beschluss vom 7.10.2025 – VIII ZR 11/24.
3. Eingeschränkte Ablehnungsgründe für Vermieter
Vermieter dürfen die Erlaubnis zur Untervermietung nur bei gewichtigen Gründen ablehnen. Mögliche Ablehnungsgründe sind z.B. eine drohende Überbelegung oder konkrete Sicherheitsbedenken. Eine pauschale oder willkürliche Verweigerung der Untervermietung kann zu einem Anspruch des Mieters auf Schadenersatz führen. Darüber hinaus kann der Mieter bei wiederholter unberechtigter Ablehnung des Vermieters sogar eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erwirken. Mehr dazu liest du unter Aktuelle Entscheidungen im Mietrecht.
4. Schriftliche Zustimmung einholen
Um etwaige Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Mieter stets eine schriftliche Zustimmung zur Untervermietung vom Vermieter einholen. Diese Zustimmung sollte die genaue Dauer des Untermietverhältnisses und die Person des Untermieters umfassen. Dies hilft beiden Parteien, klare Vereinbarungen zu treffen und Missverständnisse zu vermeiden, die juristische Auseinandersetzungen nach sich ziehen könnten. Zudem bietet eine schriftliche Vereinbarung sowohl dem Hauptmieter als auch dem Vermieter eine schützende Grundlage für den Fall, dass es zu Unstimmigkeiten kommt.
5. Transparenz und faire Konditionen
Transparenz bezüglich der Konditionen des Untermietverhältnisses ist essenziell. Mieter sollten offenlegen, welche Beträge sie von ihren Untermietern verlangen und dies dem Vermieter mitteilen. Faire Konditionen fördern ein gutes Verhältnis zwischen Mieter, Untermieter und Vermieter und minimieren das Risiko von rechtlichen Streitigkeiten. Die Transparenzpflicht betrifft dabei nicht nur die finanzielle Seite, sondern auch die Art des Mietverhältnisses sowie die Situationen, in denen Änderungen notwendig werden könnten.
Die neuen Regelungen zur Untervermietung bringen sowohl Chancen als auch Herausforderungen. Mieter wie Vermieter sind gut beraten, sich umfassend zu informieren und rechtssicher zu handeln, um unerwünschte rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.
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