Worum es geht

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 28. Januar 2026 (Aktenzeichen VIII ZR 228/23) eine wichtige Leitentscheidung zur Untervermietung getroffen: Mieter dürfen mit einer erlaubten Untervermietung keinen Gewinn erzielen. Der Untermietzins darf die eigene anteilige Miete zuzüglich Nebenkosten grundsätzlich nicht übersteigen. Damit bestätigt und schärft der BGH die bestehende Linie zum Schutz des Gleichgewichts zwischen Mieter- und Vermieterinteressen.

Die Grundlagen der Entscheidung

Der BGH setzt klare Leitlinien für die Praxis: Eine Untervermietung, die über die Deckung der eigenen Mietkosten hinausgeht, ist nicht gestattet. Wird eine höhere Untermiete vereinbart, die diese Grenze deutlich überschreitet, darf der Vermieter die Untervermietung untersagen, die Erlaubnis widerrufen und im Extremfall das Mietverhältnis kündigen.

Mieter in der Verantwortung

Wer untervermieten will, muss die Höhe der Untermiete sorgfältig festlegen. Bestehen Anhaltspunkte für einen Einnahmeüberschuss, ist der Mieter verpflichtet, seine Kalkulation offenzulegen; der Vermieter kann Einsicht in die Berechnung verlangen. Wichtig: Der Verweis auf marktübliche Untermietpreise allein rechtfertigt keinen Zuschlag.

So prüfst du deinen Untermietzins in drei Schritten

Erstens: anteilige Miete für den untervermieteten Teil der Wohnung berechnen (z. B. nach Quadratmetern). Zweitens: anteilige Nebenkosten sowie einen etwaigen Zuschlag für mitvermietetes Mobiliar hinzurechnen. Drittens: Der so ermittelte Betrag ist die Obergrenze. Liegt deine geplante Untermiete darüber, drohen rechtliche Konsequenzen.

Die rechtlichen Konsequenzen

Wird die zulässige Grenze überschritten und die Untervermietung zur Gewinnquelle, kann der Vermieter rechtlich vorgehen: Widerruf der Erlaubnis und im Extremfall Kündigung des Mietverhältnisses. Das wirtschaftliche Risiko trägt dann der Hauptmieter.

Fazit

Die Entscheidung schafft beiden Seiten Klarheit: Vermieter sind vor gewinnorientierter Untervermietung geschützt, Mieter haben einen klaren Maßstab für eine zulässige Kalkulation. Halte deine Berechnung schriftlich fest, bevor du untervermietest.

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Für eine kostenlose Erstprüfung deines konkreten Falls stehen wir dir bei check-recht.de zur Verfügung. Wir sagen dir, ob deine geplante Untermiete im zulässigen Rahmen liegt.