Mietrecht II: Was die geplante Reform für Mieter bedeutet

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat einen Referentenentwurf für ein Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete vorgelegt. In der politischen Diskussion wird dieses Vorhaben als "Mietrecht II" bezeichnet. Der Entwurf reagiert auf praktische Entwicklungen der letzten Jahre und zielt darauf ab, Lücken im Mieterschutz zu schließen, insbesondere bei Indexmietverträgen, möblierten Wohnungen und Kurzzeitvermietungen.

Was ist das "Mietrecht II" – und wie sicher ist das alles?

Es handelt sich derzeit um einen Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz. Das bedeutet: Bundesregierung, Bundestag und Bundesrat müssen noch zustimmen. Im parlamentarischen Verfahren können sich Inhalte jederzeit ändern. Verbindlich sind erst die endgültigen Gesetzesfassungen, wie sie anschließend im Bundesgesetzblatt veröffentlicht werden.

Der Entwurf reagiert auf praktische Entwicklungen der letzten Jahre: Trotz Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) weichen Vermieter in angespannten Wohnungsmärkten zunehmend auf Gestaltungen aus, die den Schutzzweck der Regelungen unterlaufen. Dazu gehören insbesondere Indexmietverträge mit hohen Steigerungen in Inflationsphasen, hohe Möblierungszuschläge ohne transparente Grundlage und kurzzeitige Mietverträge, die häufig hintereinander geschaltet werden. Der Entwurf "Mietrecht II" setzt genau an diesen Punkten an und sieht Änderungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) vor.

Die zentralen Reformbausteine (nach Referentenentwurf)

1. Indexmiete: Deckelung bei hoher Inflation

Indexmietverträge knüpfen die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts. Steigt der Index, kann die Miete entsprechend angepasst werden. Nach geltendem Recht gilt dabei: Die Mietpreisbremse (§§ 556d–556g BGB) greift nur für die Ausgangsmiete zu Beginn des Vertrags, spätere Indexanpassungen sind von der Mietpreisbremse nicht erfasst (§ 557b Abs. 4 BGB), und die Kappungsgrenze des § 558 BGB findet auf Indexmieten keine Anwendung. Das hat in Phasen hoher Inflation zu Mieterhöhungen von 7–8 % innerhalb eines Jahres geführt.

Nach dem Referentenentwurf soll sich das ändern: Indexmietsteigerungen sollen in angespannten Wohnungsmärkten auf jährlich 3,5 Prozent begrenzt werden. Übersteigt die Entwicklung des Preisindexes im Zeitraum von einem Jahr 3,5 Prozent, bleibt der diesen Wert übersteigende Teil bei der Berechnung der Änderung der Miete unberücksichtigt. Die Landesregierungen werden ermächtigt, die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Die Regelung soll sowohl für neu abgeschlossene als auch für bereits laufende Indexmietverträge gelten.

2. Möblierungszuschläge: Mehr Transparenz und Begrenzung

Derzeit dürfen Vermieter bei möblierten Wohnungen einen Zuschlag für die Möblierung verlangen. Es gibt bislang keine ausdrückliche gesetzliche Offenlegungspflicht und keine im BGB normierte feste Obergrenze für Möblierungszuschläge. In der Praxis wird der Möblierungszuschlag teilweise so genutzt, dass die "reine" Nettokaltmiete formal noch in der Mietpreisbremse bleibt, während der Gesamtpreis deutlich darüber liegt.

Der Referentenentwurf sieht zwei neue Regelungen vor. Erstens eine Offenlegungspflicht: Vermieter sollen künftig verpflichtet sein, dem Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert Auskunft über die Höhe eines Möblierungszuschlags zu erteilen. Wird diese Auskunft nicht rechtzeitig erteilt, gilt die Wohnung im Hinblick auf die zulässige Miethöhe nach § 556d Abs. 1 als unmöbliert vermietet. Der Zuschlag wäre dann nicht mehr durchsetzbar. Zweitens eine Richtwert-Pauschale: In der Regel ist der Möblierungszuschlag angemessen, wenn er bei voll ausgestattetem Wohnraum 5 Prozent der für die Nutzung des Wohnraums geschuldeten Miete nicht übersteigt. Bei besonders hochwertiger Möblierung können höhere Zuschläge angemessen sein, wenn dies vom Vermieter nachvollziehbar dargelegt und bewiesen wird.

3. Kurzzeitmietverträge: Begrenzung des vorübergehenden Gebrauchs

Kurzfristig befristete Mietverträge wurden in einigen Großstädten genutzt, um häufiger Mieterwechsel zu erreichen und wiederholt neue, oftmals höhere Mieten zu vereinbaren. Nach dem Referentenentwurf soll die Ausnahme von Mieterschutzvorschriften bei der Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch nur noch bei Vermietungen über einen Zeitraum von bis zu sechs Monaten gelten. Voraussetzung ist weiterhin, dass der Mieter die Wohnung aus einem besonderen Anlass nur vorübergehend anmietet. Die Obergrenze von sechs Monaten soll auch bei einer Verlängerung des Mietverhältnisses gelten. Sich unmittelbar oder mit kurzer Unterbrechung anschließende neue Mietverträge zum vorübergehenden Gebrauch können, sofern kein sachlicher Grund für diese Vorgehensweise erkennbar ist, der Missbrauchskontrolle durch die Gerichte unterzogen werden.

4. Schonfristzahlung bei ordentlicher Kündigung

Bisher gelten die mieterschützenden Regelungen (insbesondere die sogenannte Schonfrist) nur bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs. In der Praxis erklären Vermieter wegen Zahlungsrückständen häufig neben einer außerordentlichen fristlosen Kündigung auch hilfsweise eine ordentliche Kündigung. Das Nachholrecht gilt nicht für die ordentliche Kündigung, was dazu führt, dass trotz nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage erfolgter Schonfristzahlung das Mietverhältnis endet.

Der Referentenentwurf sieht vor, die für die außerordentliche fristlose Kündigung geltenden mieterschützenden Regelungen, insbesondere das Nachholrecht und die Schonfrist, auf die ordentliche Kündigung zu übertragen. Wenn die Mietforderungen des Vermieters durch Nachzahlung vollständig beglichen werden, sollen Mieter künftig auch bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs ihre Wohnung behalten können. Diese Möglichkeit soll jedoch insgesamt nur einmalig im Rahmen eines Mietverhältnisses bestehen, um einen Kreislauf aus Kündigungen, Nachzahlungen und Vertragsfortsetzungen zu vermeiden.

5. Anhebung der Wertgrenze für Kleinmodernisierungen

Das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB für die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen soll Kleinvermieter entlasten. Es ermöglicht einen pauschalierten Abzug von Instandhaltungskosten und verzichtet auf bestimmte Angaben in der Modernisierungsankündigung. Die Wertgrenze für dieses vereinfachte Verfahren beträgt derzeit 10.000 Euro. Vor dem Hintergrund der Preissteigerungen seit dem Inkrafttreten der Norm im Jahr 2019 soll diese Grenze auf 20.000 Euro angehoben werden.

Was gilt schon heute: Mietpreisbremse und Kappungsgrenze

Unabhängig vom parlamentarischen Verfahren zum Mietrecht II bestehen bereits jetzt starke Schutzrechte, die viele Mieter nicht aktiv nutzen.

Instrument	Rechtsgrundlage	Was es schützt
Mietpreisbremse	§§ 556d–556g BGB	Neuvertragsmiete: max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete in ausgewiesenen Gebieten
Kappungsgrenze	§ 558 Abs. 3 BGB	Mieterhöhungen im laufenden Vertrag: max. 15 % (in angespannten Märkten 15 %) in drei Jahren
Betriebskostenpflicht	§ 556 Abs. 3 BGB	Abrechnungsfrist: Vermieter hat 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit
CO2-Kostenaufteilung	CO2KostAufG	Anteil der CO2-Abgabe, den der Vermieter je nach Gebäudeeffizienz trägt (bis zu 95 %)

Der BGH hat mit Urteil vom 18. Dezember 2024 (Az. VIII ZR 16/23) die Verfassungskonformität der verlängerten Mietpreisbremse bestätigt. Und mit Urteil vom 17. Dezember 2025 (Az. VIII ZR 56/25) stellte das Gericht klar: Eine nachträglich vereinbarte Mietsenkung unterliegt nicht der Mietpreisbremse. Maßgeblich ist ausschließlich die Miete bei Vertragsschluss.

Was bedeutet das für möblierte Wohnungen jetzt schon?

Auch ohne Mietrecht II gilt: Liegt die Gesamtmiete (Nettokaltmiete plus Möblierungszuschlag) mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann die Mietpreisbremse bereits nach geltendem Recht greifen. Voraussetzung ist, dass die Wohnung in einem ausgewiesenen Gebiet liegt und der Mietvertrag nach dem 1. Juni 2015 abgeschlossen wurde. Wer einen Möblierungszuschlag zahlt, sollte prüfen, ob der Zuschlag angemessen und nachvollziehbar ist.

Mehr zu Fehlerquellen bei Nebenkostenabrechnungen, die Mieter regelmäßig Geld kosten, findest du in unserem Artikel Nebenkostenabrechnung: Diese 5 Fehler kosten Mieter Geld.

Häufige Fragen zum Mietrecht II

Wann tritt das Mietrecht II voraussichtlich in Kraft?

Der Referentenentwurf wurde vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz vorgelegt. Nun folgen Beratung und Beschlussfassung in Bundesregierung, Bundestag und Bundesrat. Ein konkretes Inkrafttretensdatum steht derzeit nicht fest. Maßgeblich werden erst die verabschiedeten Gesetzestexte und deren Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt sein. Bis dahin gilt ausschließlich das aktuelle Mietrecht.

Gilt die geplante Deckelung von Indexmieten auch für bestehende Verträge?

Nach dem Referentenentwurf soll die neue Begrenzung in angespannten Wohnungsmärkten sowohl für neu abgeschlossene als auch für bereits laufende Indexmietverträge gelten. Ob das in der endgültigen Fassung so übernommen wird, ist derzeit offen. Mieter sollten prüfen, ob ihre Gemeinde als angespannter Wohnungsmarkt per Landesverordnung ausgewiesen ist, und bei Indexmietverträgen Mieterhöhungsverlangen genau kontrollieren lassen.

Kann ich bereits gezahlte Indexmieterhöhungen später zurückfordern?

Rückforderungsansprüche setzen voraus, dass die Zahlung im Zeitpunkt der Zahlung rechtlich unzulässig war. Solange das "Mietrecht II" noch nicht in Kraft ist, gelten ausschließlich die bisherigen Regelungen. Rückwirkende Ansprüche, die sich erst aus einer künftigen Neuregelung ergeben, sind nach dem Referentenentwurf nicht vorgesehen. Anders bei der Mietpreisbremse: Mieter können eine zu hohe Miete wegen Verstoßes gegen §§ 556d ff. BGB rügen. Eine schriftliche Rüge gegenüber dem Vermieter genügt, um Rückforderungsansprüche ab dem Rügedatum auszulösen.

Was tun bei einer Mieterhöhung, die ich für unzulässig halte?

Widersprich der Mieterhöhung schriftlich und zahl unter Vorbehalt, um eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu vermeiden. Lass anschließend prüfen, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für die Mieterhöhung erfüllt sind, die Mietpreisbremse oder die Kappungsgrenze verletzt ist und Form- und Begründungserfordernisse eingehalten wurden. Ohne fundierte Prüfung solltest du höhere Mieten nicht endgültig akzeptieren.

Fazit

Das "Mietrecht II" ist noch nicht geltendes Recht, zeigt aber deutlich die politische Richtung: Indexmieten sollen in angespannten Wohnungsmärkten auf 3,5 % jährlich begrenzt werden, Möblierungszuschläge sollen transparenter werden (Auskunftspflicht und 5-Prozent-Pauschale), Kurzzeitmietverträge sollen auf sechs Monate begrenzt werden, Schonfristzahlungen sollen auch bei ordentlichen Kündigungen wirksam sein und Kleinmodernisierungen sollen bis 20.000 Euro im vereinfachten Verfahren abgerechnet werden können. Mieter mit Indexmietvertrag oder möblierter Wohnung sollten den Fortgang des Gesetzgebungsverfahrens beobachten und bereits nach heutigem Recht prüfen lassen, ob die Mietpreisbremse eingehalten ist und Möblierungszuschläge angemessen sind.